Kenapa Rumah Mampu Milik Tak Laku Sedangkan Harga Rumah Terus Naik?

Jika anda follow isu hartanah Malaysia, anda pasti perasan satu paradoks pelik yang sedang berlaku. Di satu pihak, berita NST melaporkan puluhan ribu unit rumah mampu milik berharga bawah RM300,000 menimbun tidak terjual di seluruh negara. Di pihak yang lain pula, harga rumah di kawasan prime seperti Mont Kiara, Desa ParkCity dan Bukit Jalil terus mencatatkan rekod tertinggi setiap tahun.

Persoalannya - jika ada lebihan rumah murah, kenapa harga rumah lain tidak turun? Dan kalau orang nak rumah murah, kenapa rumah RM300,000 tidak laku?

Dalam artikel ini, kita akan ungkap punca sebenar dilema rumah mampu milik di Malaysia, kos tersembunyi yang ramai tidak nampak, dan apa implikasinya untuk pembeli rumah dan pelabur hartanah.

Sebanyak Mana Rumah Mampu Milik Yang Tidak Terjual?

Data terkini dari NAPIC Q3 2025 menunjukkan jumlah unit kediaman tidak terjual telah meningkat ke 28,672 unit. Untuk apartmen perkhidmatan pula, overhang berdiri pada 17,892 unit. Nilai keseluruhan supply overhang melonjak 24.6% tahun ke tahun, kini mencecah RM17.25 bilion.

Yang lebih membimbangkan - kebanyakan unit ini telah siap dibina antara lima hingga sepuluh tahun lalu. Maksudnya, isu ini bukan masalah baru. Ia telah berlanjutan bertahun-tahun dan terus bertambah teruk.

Sehingga 31 Disember 2025, 60% pemaju yang ditinjau melaporkan ada unit kediaman siap yang tidak terjual. Alasan utama yang diberikan termasuk:

• Penolakan pinjaman bank yang tinggi
• Permintaan pasaran yang lemah
• Harga yang dianggap masih terlalu mahal walaupun sudah dilabel "mampu milik"

Tiga negeri yang paling teruk terkesan ialah Perak (3,300 unit), Johor (3,293 unit kediaman + 9,018 apartmen perkhidmatan), dan Sabah (2,771 unit).

Apa Itu Skim Rumah Mampu Milik di Malaysia?

Sebelum kita masuk ke akar masalah, mari fahami dahulu jenis-jenis skim rumah mampu milik yang ada di Malaysia. Setiap negeri ada versi tersendiri:

• RUMAWIP (Residensi Wilayah) - untuk penduduk Wilayah Persekutuan KL, Putrajaya dan Labuan. Harga siling RM300,000 dengan moratorium 10 tahun. Pendapatan maksimum RM10,000 (bujang) atau RM15,000 (pasangan).
• Rumah Selangorku (RSKU) - khusus untuk penduduk Selangor. Lima tier harga dengan kelayakan pendapatan RM3,500 hingga RM14,500.
• PR1MA - skim perumahan kerajaan persekutuan untuk B40-M40.
• Rumah Mesra Rakyat (RMR) oleh SPNB.
• Residensi MADANI - inisiatif perumahan baharu kerajaan persekutuan.

Setiap skim mempunyai ciri sendiri, tetapi kebanyakannya berkongsi satu masalah yang sama - syarat layak yang sebenarnya tidak begitu ketat, dan harga "mampu milik" yang masih jauh dari mampu milik sebenar untuk segmen miskin tegar.

Punca Utama: Kuota 30% Rumah Mampu Milik Wajib

Inilah punca yang ramai pemaju enggan bercakap secara terbuka tetapi adalah penyebab utama harga rumah swasta terus melonjak.

Kerajaan negeri telah mewajibkan pemaju membina sekurang-kurangnya 30% unit rumah mampu milik dalam setiap projek baharu. Bunyi macam dasar yang baik, bukan? Pada teori, ya. Pada praktiknya, ia jadi seperti cukai tersembunyi pada setiap pembelian rumah open market.

Apabila pemaju ingin memohon kelulusan projek, mereka terpaksa setuju dengan:

1. 30% kuota rumah mampu milik - dijual pada harga siling RM300,000
2. 50% kuota Bumiputera - dengan diskaun 5-7%
3. Bayaran ISF (Infrastructure Improvement Funds) kepada pihak berkuasa tempatan
4. Garis panduan jalan yang lebih lebar - termasuk lorong basikal, walkway, ruang hijau
5. Kolam takungan air - untuk pengurusan banjir
6. Akaun perkongsian di bawah HDA - keperluan modal tunai yang lebih tinggi

Setiap satu masuk akal jika dilihat secara berasingan. Tetapi gabungan semua ini meningkatkan kos pembangunan secara dramatik.

Menurut analisis pakar hartanah, peruntukan 30% rumah mampu milik dianggarkan menambah RM50,000 hingga RM100,000 kepada harga jualan unit lain. Maksudnya, projek yang sepatutnya boleh dilancar pada RM500,000 mungkin terpaksa dibuka pada RM550,000 hingga RM700,000.

Bagaimana Pemaju Alih Kos Subsidi ke Pembeli Open Market?

Mari kita kira matematik mudahnya. Andaikan satu projek 1,000 unit:

• 300 unit Rumah Mampu Milik @ harga jual RM300,000 (kos pembinaan sebenar mungkin RM450,000)
• 700 unit open market

Kerugian per unit rumah mampu milik = RM150,000
Kerugian keseluruhan untuk 300 unit = RM45 juta

Adakah pemaju akan telan sahaja kerugian RM45 juta ini? Mustahil. Mereka adalah entiti perniagaan yang perlu untung. Maka mereka kerap memilih satu daripada dua strategi:

Strategi 1: Bina rumah mampu milik di lokasi lain
Pemaju beli tanah lebih murah di lokasi berlainan, bina rumah mampu milik di sana. Inilah sebab kenapa banyak RUMAWIP/RSKU dibina jauh dari pusat bandar, tidak strategik dan tidak menarik pembeli.

Strategi 2: Bina dalam projek yang sama, dan agihkan kos ke unit open market
Jika kos RM45 juta dibahagi 700 unit lain, setiap unit perlu naik harga sekitar RM64,000. Inilah cukai tersembunyi yang anda bayar setiap kali beli rumah baru.

Untuk pemaju township besar, mereka mungkin tidak buat agihan terang-terangan. Sebaliknya mereka kumpul semua peruntukan rumah mampu milik untuk seluruh township dan bina dalam dua-tiga blok bersaiz besar. Kos dibahagi merata pada 10,000 atau 20,000 unit masa depan. Hasilnya sama - harga semua naik.

Apa Kata Khazanah Research? Konsep Median Multiple

Khazanah Research Institute telah lama mengetengahkan satu metrik antarabangsa yang dipanggil median multiple. Formulanya mudah:

Harga rumah yang mampu milik = 3 kali pendapatan tahunan isi rumah

Maksudnya:

• Jika anda berpendapatan RM5,000 sebulan (RM60,000 setahun), harga rumah yang sepatutnya mampu anda beli ialah RM180,000
• Jika pendapatan RM10,000 sebulan (RM120,000 setahun), harga sesuai ialah RM360,000
• Jika pendapatan RM3,500 sebulan (RM42,000 setahun), harga ideal hanyalah RM126,000

Berdasarkan piawaian ini, harga "mampu milik" RM300,000 sebenarnya hanya benar-benar mampu milik untuk mereka berpendapatan RM8,000 ke atas sebulan. Itu bukan B40. Itu sudah masuk M40.

Bermakna sasaran asal skim rumah mampu milik - iaitu golongan B40 berpendapatan rendah - sebenarnya bukan kelompok sebenar yang mampu dapat pinjaman dan deposit untuk rumah RM300,000.

Siapa Sebenarnya Yang Beli Rumah Mampu Milik?

Inilah ironi terbesar dalam sistem ini. Kriteria pendapatan untuk RUMAWIP ialah:

• Bujang: maksimum RM10,000 sebulan
• Pasangan: maksimum RM15,000 sebulan

Pendapatan median isi rumah Malaysia berdasarkan data DOSM ialah sekitar RM6,338 sebulan. Maksudnya, syarat layak RUMAWIP/RSKU sebenarnya membenarkan orang berpendapatan jauh di atas median nasional untuk membeli rumah subsidi.

Pembeli rumah mampu milik biasanya jatuh dalam tiga kategori:

1. Pembeli sebenar untuk tempat tinggal - golongan yang betul-betul perlu, kira nasib baik dapat unit di lokasi yang sesuai.
2. Pelabur untuk disewakan - kerana harga subsidi RM300,000 dapat rental yang setanding pasaran, ROI sangat menarik. Contohnya, RUMAWIP di Bangsar South dilelong pada RM370,000 sedangkan unit setara di pasaran terbuka boleh mencecah RM900,000.
3. Pembeli yang kecewa dengan kualiti - mereka beli dengan harapan tinggi tetapi mendapati kepadatan terlalu tinggi, parkir tidak mencukupi, dan kualiti pembinaan rendah.

Kelompok kedua inilah yang mencipta pasaran lelongan sekunder yang aktif. Anda akan dapati banyak RUMAWIP dan PR1MA dilelong di portal hartanah - kerana pembeli asal tidak mampu sara bayaran atau memang dari awal beli untuk hujung-hujung jadi pelaburan.

Mengapa Harga Rumah Mewah Terus Mencatat Rekod?

Sementara rumah mampu milik bertimbun tidak terjual, harga rumah mewah di lokasi prime terus mencatat rekod baharu. Lihat data 2026:

• Mont Kiara: harga median RM1.22 juta, RM929-1,300 psf
• Desa ParkCity: harga median RM1.45 juta, naik 16.55% tahun ke tahun
• Bukit Jalil: kondominium 800 kaki persegi dijual RM700,000 (RM875 psf)

Kenapa? Sebabnya mudah. Pembeli yang berkemampuan kini lebih bijak. Mereka tahu bahawa:

• Projek yang ada peruntukan rumah mampu milik dalam fasa yang sama menyebabkan kepadatan lebih tinggi dan kemudahan terbahagi.
• Projek tanpa rumah mampu milik lebih eksklusif, kemudahan lebih baik, dan harga lebih stabil naik.

Bayangkan jika anda ada bajet besar, anda pilih projek yang berasingan atau projek yang ada peruntukan mampu milik dalam blok yang sama? Jawapannya jelas. Maka permintaan untuk projek mewah yang "bersih" terus naik, manakala projek hibrid mendapat diskaun.

Ini telah mencipta polarisasi pasaran hartanah Malaysia. Kelas menengah terhimpit di tengah - rumah RM500k-700k yang merupakan kategori paling tinggi peratus tidak terjual (16% bagi unit non-bumiputera, 13% unit bumiputera).

Penyelesaian Alternatif Yang Lebih Masuk Akal

Sistem semasa jelas tidak berfungsi. Apakah alternatifnya? Dalam diskusi industri, beberapa idea telah dikemukakan:

1. Konsep Transit Home (Rumah Sewa Subsidi)
Kerajaan terus memiliki bangunan dan tanah, dan menyewa pada kadar mampu milik kepada B40 sebenar. Sewa boleh disemak setiap tahun berdasarkan pendapatan terkini. Apabila penyewa naik kelas (pendapatan melepasi RM6,000), mereka kena keluar untuk beri peluang kepada yang lebih memerlukan.

2. Skim Perkongsian Keuntungan
Apabila penerima rumah mampu milik jual rumah selepas moratorium, 50-60% keuntungan perlu dipulangkan ke dana kerajaan. Ini elak spekulasi dan memastikan subsidi tidak menjadi sumber keuntungan peribadi.

3. Tingkatkan Kepadatan, Kurangkan Saiz
Realitinya, satu-satunya cara untuk turunkan harga ialah dengan mengurangkan saiz unit dan menambah bilangan unit. Pembinaan high-density bukan akhir dunia - ia membenarkan lebih ramai orang tinggal di lokasi yang mereka mahu.

4. Sasarkan Subsidi Kepada Yang Betul-betul Memerlukan
Hentikan skim "mampu milik" yang sasaran pendapatan RM10,000-15,000. Fokus subsidi sebenar kepada hardcore poor (di bawah RM3,000 sebulan). Kelas menengah patut buat pinjaman secara normal di pasaran terbuka.

5. Urban Renewal Act (URA)
Mengambil alih bangunan lama untuk pembangunan semula. Ini boleh menambah supply di lokasi pusat bandar tanpa memerlukan tanah baru.

Apa Implikasinya Untuk Pelabur Hartanah & Pembeli Rumah?

Jika anda sedang merancang untuk membeli rumah atau melabur dalam hartanah, fahami beberapa realiti pasaran ini:

Untuk pembeli rumah pertama: Jangan terburu-buru kejar rumah mampu milik di luar bandar yang lokasinya tidak strategik. Banyak kes RUMAWIP/RSKU yang akhirnya susah disewa atau dijual semula. Fikir lokasi dahulu, harga kemudian.

Untuk pelabur hartanah secara langsung: Pertimbangkan dengan teliti projek yang ada peruntukan rumah mampu milik dalam blok yang sama. Nilai jualan semula mungkin terjejas. Lebih baik bayar premium untuk projek eksklusif tanpa peruntukan mampu milik.

Untuk yang tidak mahu pening kepala: Pelaburan dalam REITs hartanah di Bursa Malaysia adalah alternatif yang menarik. Anda dapat eksposur kepada hartanah komersial tanpa perlu kelola tenant atau bayaran ansuran besar.

Untuk pelabur saham: Pemaju hartanah yang ada landbank di lokasi prime dan model business yang efisien akan terus untung walaupun pasaran perlahan. Pemaju yang terlalu bergantung kepada projek mass-market mampu milik mungkin akan tertekan. Kaji trend mega merger seperti Sime Darby Property & SP Setia untuk faham consolidation yang sedang berlaku.

Soalan Lazim

1. Kenapa rumah RM300,000 di lokasi pinggir bandar masih tidak terjual?
Pembeli zaman ini ambil kira kos sebenar termasuk masa perjalanan, akses ke pengangkutan awam, kemudahan sekolah, dan keselamatan kawasan. Rumah murah di lokasi yang jauh dari semua ini akhirnya tidak menarik walaupun harga lebih murah. Berita Harian melaporkan lokasi dan mutu pembinaan adalah punca utama, bukan harga.

2. Adakah salah jika beli rumah mampu milik untuk disewakan?
Secara teknikal, jika anda layak mengikut kriteria pendapatan kerajaan, anda berhak. Tetapi secara moral, ini bertentangan dengan niat asal skim - iaitu untuk menyediakan tempat tinggal kepada yang memerlukan. Kerajaan sepatutnya menetapkan syarat lebih ketat seperti larangan menyewa dalam tempoh moratorium.

3. Apa beza RUMAWIP, Rumah Selangorku dan PR1MA?
RUMAWIP untuk penduduk Wilayah Persekutuan (KL, Putrajaya, Labuan). Rumah Selangorku khusus Selangor sahaja. PR1MA adalah skim persekutuan yang boleh memohon dari mana-mana negeri. Setiap satu ada syarat pendapatan, harga siling dan moratorium berbeza.

4. Berapa pendapatan minimum untuk layak beli rumah mampu milik?
Tidak ada had minimum, tetapi realitinya bank akan tolak jika pendapatan terlalu rendah. Bagi pinjaman RM300,000 dengan ansuran sekitar RM1,500-1,800 sebulan, anda perlukan pendapatan stabil sekurang-kurangnya RM5,000 sebulan untuk lulus DSR (Debt Service Ratio) bank.

5. Adakah saya boleh guna KWSP untuk deposit beli rumah mampu milik?
Ya, anda boleh menggunakan pengeluaran Akaun 2 KWSP untuk deposit rumah termasuk untuk skim mampu milik. Ada juga pilihan untuk pengeluaran bulanan KWSP bagi ansuran pinjaman perumahan.

6. Apakah trend harga rumah mewah di Malaysia 2026?
Harga di lokasi prime seperti Mont Kiara, Desa ParkCity, Bukit Jalil, Iskandar Puteri dan Pulau Pinang terus mencatat rekod baharu. Desa ParkCity sahaja naik 16.55% tahun ke tahun. Trend ini dijangka berterusan kerana pembeli berkemampuan beralih kepada projek tanpa peruntukan rumah mampu milik.

7. Adakah lebih baik beli rumah atau sewa di Malaysia sekarang?
Bergantung pada lokasi dan tujuan. Jika anda nak tinggal jangka panjang di lokasi yang sesuai dan harga rumah jatuh dalam julat 3-4 kali pendapatan tahunan, beli mungkin masuk akal. Jika anda kerap berpindah atau harga di lokasi pilihan terlalu mahal, sewa adalah pilihan rasional.

8. Mengapa kerajaan tidak hentikan dasar 30% rumah mampu milik wajib?
Sebab dasar ini popular dengan rakyat dan diteruskan oleh setiap kerajaan baharu. Mengubah dasar ini akan menerima tentangan politik walaupun bukti menunjukkan ia tidak menyelesaikan masalah keterjangkauan rumah. Ini adalah cabaran sebenar - kos jangka panjang dasar populis ditanggung oleh kelas menengah yang membayar harga rumah lebih tinggi.

Kesimpulan

Paradoks rumah mampu milik di Malaysia adalah satu contoh sempurna bagaimana niat baik kerajaan boleh menjadi punca masalah yang ingin diselesaikannya. Apabila 30% setiap projek baharu dipaksa untuk dibina sebagai rumah subsidi, kos sebenar dipulangkan kepada pembeli open market. Hasilnya - lebihan rumah mampu milik tidak terjual di lokasi tidak strategik, sementara kelas menengah terjerat dengan harga rumah pasaran yang semakin tinggi.

Penyelesaiannya bukan mudah dan memerlukan reformasi struktur termasuk konsep transit home, skim perkongsian keuntungan, dan penumpuan subsidi kepada yang betul-betul memerlukan. Selagi dasar populis terus mendominasi, kita akan terus melihat fenomena rumah murah tak laku berdampingan dengan harga rumah mewah meletup.

Sebagai pelabur, langkah seterusnya ialah mendiversifikasi portfolio anda - bukan terhad kepada hartanah fizikal sahaja, tetapi juga melalui pasaran saham.

Untuk anda yang serius nak mula melabur saham dan REIT hartanah, buka akaun CDS dengan kami - akaun yang membolehkan anda melabur di Bursa Malaysia dan juga saham luar negara seperti pasaran US dan Hong Kong.

Untuk asas pelaburan saham yang kukuh sebelum mula, muat turun Ebook Asas Pelaburan Saham kami secara percuma.

Bacaan Lanjut

• Pelaburan Hartanah Malaysia: Apa Yang Pelabur Pemula Wajib Tahu
• REITs - Cara Miliki Hartanah di Bursa Malaysia
• Projek Sakit PR1MA Tamat: 22,925 Pembeli Akhirnya Pulang ke Rumah Sendiri
• Kenapa Orang Kaya China Diam-diam Borong Hartanah di 7 Negara ini? Malaysia Tidak Terkecuali
• PNB Pegang Hampir 50% Dua Gergasi: Sime Darby Property & SP Setia Menuju Mega Merger?