Kenapa Orang Kaya Tak Pernah Jual Aset Mereka? Ini Strategi Sebenar
•By Maher Alias
This article is also available in English
Loading...
Anda pernah terfikir kenapa bilionair seperti Warren Buffett, Elon Musk, dan keluarga-keluarga kaya dunia jarang sekali menjual aset mereka? Mereka bukan kekurangan wang tunai. Mereka juga bukan tak tahu cara mencairkan pelaburan. Jawapannya lebih mendalam dari itu - dan ia melibatkan satu strategi kewangan yang telah diamalkan selama bergenerasi.
Strategi ini dipanggil "Buy, Borrow, Die" - dan ia mengubah cara kita memahami konsep kekayaan sebenar.
Ramai orang biasa berfikir begini: beli aset, tunggu harga naik, kemudian jual untuk untung. Ini cara pemikiran yang logik - tetapi ia bukan cara orang kaya berfikir.
Bagi mereka yang benar-benar memahami kewangan, menjual aset produktif adalah langkah terburuk yang boleh dibuat. Kenapa? Kerana apabila anda menjual aset yang sedang "bekerja" untuk anda - sama ada ia menghasilkan dividen, sewa, atau peningkatan nilai - anda sebenarnya sedang memotong sumber pendapatan masa depan.
Bayangkan anda memiliki sebatang pokok yang berbuah setiap musim. Adakah masuk akal untuk menebang pokok itu demi mendapatkan kayu, sedangkan buahnya boleh dituai selama bertahun-tahun? Itulah analogi yang paling tepat.
Seperti yang digambarkan oleh Bille Finance, golongan kaya tidak berfikir tentang "exit strategy" - mereka berfikir tentang "forever strategy". Anda sibuk merancang bila nak jual, mereka sibuk merancang bagaimana nak pegang selama-lamanya.
Istilah "Buy, Borrow, Die" pertama kali diperkenalkan oleh Profesor Ed McCaffery dari University of Southern California pada pertengahan 1990-an. Ia merujuk kepada tiga langkah utama yang digunakan oleh golongan kaya untuk membina dan mengekalkan kekayaan merentas generasi.
Langkah pertama mudah difahami - beli aset yang dijangka meningkat nilai dari masa ke masa. Ini termasuk saham syarikat kukuh, hartanah, perniagaan, dan aset alternatif seperti seni atau emas.
Yang penting di sini ialah mereka tidak menjualnya. Selagi aset tidak dijual, sebarang peningkatan nilai tidak dicukai. Di Amerika Syarikat, ini dipanggil "unrealized gains" - keuntungan yang wujud di atas kertas tetapi belum direalisasikan.
Di Malaysia, pelabur individu yang membeli dan menjual saham di Bursa Malaysia sebenarnya tidak dikenakan Cukai Keuntungan Modal (CGT) atas keuntungan tersebut. Ini bermakna dari sudut cukai, pelabur Malaysia sebenarnya sudah berada dalam posisi yang lebih baik berbanding pelabur di negara lain. Namun, prinsip "jangan jual aset produktif" tetap relevan kerana sebab-sebab lain yang kita akan bincangkan.
Inilah bahagian paling bijak dalam strategi ini. Daripada menjual aset untuk mendapatkan wang tunai, golongan kaya meminjam wang dengan menggunakan aset mereka sebagai cagaran.
Bagaimana ini berfungsi? Katakan anda memiliki portfolio saham bernilai RM10 juta. Daripada menjual saham tersebut, anda pergi ke bank dan meminjam RM3-5 juta dengan portfolio saham anda sebagai cagaran. Wang pinjaman ini bukan pendapatan - jadi ia tidak dicukai.
Anda kemudian menggunakan wang pinjaman untuk:
Sementara itu, aset asal anda terus meningkat nilai dan menghasilkan pendapatan (dividen, sewa, dll.). Pendapatan ini digunakan untuk membayar faedah pinjaman - yang biasanya jauh lebih rendah daripada kadar pulangan aset itu sendiri.
Contoh praktikal: Jika portfolio saham anda memberikan pulangan 10% setahun, dan kadar faedah pinjaman margin hanya 4-5%, anda sebenarnya "untung" 5-6% setiap tahun tanpa menjual apa-apa.
Di Amerika Syarikat, apabila pemilik aset meninggal dunia, waris menerima apa yang dipanggil "stepped-up basis." Ini bermakna kos asas aset yang diwarisi "dikemaskini" kepada nilai pasaran semasa pada tarikh kematian. Semua keuntungan terkumpul selama hidup si mati - yang tidak pernah dijual dan tidak pernah dicukai - "hilang" begitu sahaja dari sudut percukaian.
Menurut The Budget Lab di Yale University, strategi ini membolehkan trilion dolar kekayaan dipindahkan merentas generasi tanpa pernah dikenakan cukai keuntungan modal.
Di Malaysia, situasinya berbeza. Kita tidak mempunyai "stepped-up basis" yang sama, tetapi Malaysia juga tidak mengenakan cukai warisan (estate tax) sejak ia dimansuhkan pada tahun 1991. Ini bermakna aset yang diwarisi di Malaysia juga menikmati kelebihan cukai tertentu.
Apabila anda menjual aset, anda mengganggu proses pengkompaunan. Bayangkan pelaburan RM100,000 yang berkembang 10% setahun:
Tetapi jika anda jual pada tahun ke-10, bayar kos transaksi, dan melabur semula - anda mungkin hanya mempunyai RM240,000 untuk dimulakan semula. Jurang ini semakin besar dengan masa.
Aset produktif menjana pendapatan secara berterusan. Saham syarikat berkualiti membayar dividen. Hartanah menjana sewa. Perniagaan menjana keuntungan.
Apabila anda menjual aset ini, anda kehilangan aliran pendapatan pasif selama-lamanya. Anda mungkin mendapat wang tunai sekali, tetapi anda kehilangan "mesin wang" yang boleh menjana pendapatan sepanjang hayat - dan diwarisi oleh generasi seterusnya.
Setiap kali anda menjual dan membeli semula aset, anda menanggung kos:
Di Bursa Malaysia, walaupun tiada CGT untuk pelabur individu, kos broker, duti setem, dan yuran penjelasan tetap mengurangkan pulangan anda setiap kali transaksi dilakukan.
Kadar faedah pinjaman yang dicagarkan dengan aset berkualiti biasanya jauh lebih rendah berbanding kadar pulangan aset tersebut. Bank memberikan kadar istimewa kerana risiko mereka rendah - mereka memegang cagaran yang bernilai.
Ini bermakna anda boleh mengakses wang tunai pada kos yang rendah, sambil aset anda terus berkembang pada kadar yang lebih tinggi. Jurang antara pulangan aset dan kos pinjaman inilah yang menjadikan golongan kaya semakin kaya.
Mungkin sebab yang paling penting - golongan kaya tidak berfikir dalam tempoh satu nyawa. Mereka merancang untuk cucu dan cicit mereka. Family office di seluruh dunia menguruskan kekayaan keluarga yang telah bertahan selama beratus tahun. Prinsip mereka mudah: jangan sekali-kali memecahkan mesin yang sedang berjalan.
Menurut DC Fiscal Policy Institute, keupayaan untuk melaksanakan strategi ini adalah tidak seimbang - ia lebih mudah diakses oleh golongan yang sudah kaya, terutamanya bilionair yang memperoleh sebahagian besar pendapatan ekonomi mereka melalui keuntungan modal.
Anda tidak perlu jadi bilionair untuk mengamalkan prinsip ini. Berikut adalah beberapa cara praktikal:
Kumpulkan saham-saham yang membayar dividen konsisten di Bursa Malaysia. Saham seperti Tenaga Nasional, Petronas Chemicals, atau REIT seperti IGB REIT dan Pavilion REIT membayar dividen yang boleh dijadikan sumber pendapatan pasif. Jangan jual saham ini semata-mata kerana harga naik - biarkan dividen mengalir masuk.
Jika anda mempunyai portfolio yang cukup besar, anda boleh menggunakan fasiliti margin untuk mengakses wang tunai tanpa menjual saham. Walau bagaimanapun, berhati-hati - margin boleh menjadi pedang bermata dua jika tidak diuruskan dengan betul. Pastikan nisbah pinjaman-kepada-nilai (LTV) anda sentiasa konservatif.
Hartanah di Malaysia mempunyai rekod prestasi yang baik untuk peningkatan nilai jangka panjang. Daripada "flip" hartanah untuk untung cepat, pertimbangkan untuk memegang hartanah dan menjana pendapatan sewa. Gunakan hartanah sebagai cagaran untuk membiayai pembelian aset seterusnya.
Produk seperti ASB Financing sebenarnya adalah contoh klasik prinsip "Buy, Borrow" - anda meminjam wang untuk melabur dalam ASB, dan dividen ASB digunakan untuk membayar ansuran pinjaman. Aset anda berkembang sementara anda memanfaatkan leverage.
Walaupun Malaysia tiada cukai warisan, pastikan aset anda dirancang untuk pemindahan yang lancar. Gunakan amanah (trust), wasiat, dan struktur perniagaan yang betul supaya kekayaan anda dapat dipindahkan kepada generasi seterusnya tanpa komplikasi.
Strategi ini bukan tanpa risiko. Beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan:
Kuncinya ialah memahami bahawa strategi "jangan jual" bukan bermaksud "jangan pernah jual dalam apa jua keadaan." Ia bermaksud jangan jual aset yang produktif dan berkembang hanya kerana anda mahu wang tunai segera. Jika fundamental aset berubah atau anda perlu mengimbangi semula portfolio, menjual tetap satu pilihan yang rasional.
Ya, prinsip asasnya boleh diamalkan. Malaysia tidak mengenakan cukai keuntungan modal ke atas saham tersenarai untuk pelabur individu, dan tiada cukai warisan. Ini sebenarnya menjadikan Malaysia lebih mesra untuk strategi ini berbanding banyak negara lain.
Tiada had minimum yang tetap, tetapi untuk memanfaatkan fasiliti margin dan leverage, anda biasanya memerlukan portfolio sekurang-kurangnya RM50,000-100,000. Untuk hartanah, modal permulaan bergantung kepada harga pasaran semasa.
Prinsip asas - iaitu memegang aset produktif untuk jangka panjang - boleh diamalkan oleh sesiapa sahaja. Anda tidak perlu leverage untuk mendapat manfaat daripada pengkompaunan jangka panjang. Bahagian "borrow" memerlukan aset yang cukup sebagai cagaran, tetapi bahagian "buy and hold" boleh dimulakan dengan modal yang kecil.
Aset yang ideal mempunyai tiga ciri: (1) meningkat nilai dari masa ke masa, (2) menjana pendapatan berterusan (dividen/sewa), dan (3) boleh digunakan sebagai cagaran pinjaman. Saham blue-chip, REIT, dan hartanah komersial adalah antara yang paling sesuai.
Sebaliknya. Inflasi menghakis nilai wang tunai tetapi biasanya meningkatkan nilai aset sebenar. Hartanah, saham syarikat yang boleh menaikkan harga produk, dan komoditi semuanya cenderung naik seiring inflasi. Memegang aset sebenar adalah salah satu cara terbaik untuk melindungi kekayaan daripada inflasi.
Risiko terbesar ialah margin call - apabila nilai aset cagaran jatuh dan pemberi pinjaman meminta anda menambah cagaran atau membayar balik pinjaman. Ini boleh memaksa anda menjual aset pada masa yang paling teruk. Untuk mengurangkan risiko ini, sentiasa kekalkan nisbah pinjaman-kepada-nilai yang konservatif (di bawah 50%).
Warren Buffett sendiri berkata: "Our favorite holding period is forever." Beliau memahami kuasa pengkompaunan dan kelebihan cukai daripada memegang aset jangka panjang. Berkshire Hathaway memegang saham seperti Coca-Cola dan American Express selama berdekad-dekad, menikmati dividen yang terus meningkat tanpa perlu menjual.
RPGT (Real Property Gains Tax) di Malaysia dikenakan apabila hartanah dijual, dengan kadar yang berkurangan mengikut tempoh pegangan. Selepas 5 tahun, kadar RPGT untuk warganegara Malaysia ialah hanya 5%. Ini sebenarnya mendorong pegangan jangka panjang - selaras dengan strategi "jangan jual".
Golongan kaya memahami satu kebenaran yang mudah tetapi mendalam: aset yang bekerja untuk anda adalah lebih bernilai daripada wang tunai di tangan. Strategi "Buy, Borrow, Die" bukan sekadar helah cukai - ia adalah falsafah kewangan yang mengutamakan kekayaan jangka panjang berbanding keuntungan segera.
Prinsip ini boleh diamalkan oleh sesiapa yang serius tentang membina kekayaan jangka panjang - bermula dengan langkah pertama iaitu membuka akaun pelaburan dan mula mengumpul aset produktif.
Buka akaun CDS untuk mula melabur di Bursa Malaysia dan juga saham luar negara seperti pasaran US dan Hong Kong melalui satu platform.
Muat turun Ebook Asas Saham percuma untuk memahami asas pelaburan saham sebelum memulakan perjalanan membina kekayaan anda.